住宅物业的一些常见概念及住宅物业管理问题答疑汇总

   今天小编主要和大家一起看下住宅物业的一些常见概念及住宅物业管理问题，希望能够帮助到您！

 

一、什么是住宅物业管理

      住宅物业管理是指由户主和使用人委托专门机构，按照合同和约定，对物业及其附属设施、场地进行统一管理，为户主和租户提供全方位的服务，使物业发挥其使用价值，尽可能保持和增值。

二、住宅物业单位的基本类型

      住宅物业从管理单位的成立来看，大致可以分为五种类型:1。房地产开发单位投资的分支机构主要管理上级公司开发建设的房地产项目。这类公司大的优点是项目有保障，对项目运营的全过程有很好的了解，方便与开发商协调。2.由房地产部门所属的房屋管理单位纳入物业管理。3.大中型企事业单位设立自己的带有浓厚福利色彩的物业管理单位。4.按照《公司法》的要求，社会上的公司和个人通过竞争发起并取得物业管理单位的物业管理权。5.成立物业管理单位街道办事处。

三、何为住宅物业管理维修基金

      住宅物业管理维修基金是房屋共用部位和设施损坏时，进行中修、大修、更新和改造所需的资金。比如电梯维修。目前，成都商品住宅小区的物业管理公司通常按购买价格的1-2％收取物业管理维修资金。

四、什么是住宅物业管理委员会？

      成立住宅物业管理委员会是住宅小区实施物业管理的一项非常重要的基础工作。会员人数一般为5-15人，用户数不得超过会员总数的30％。

五、何为物业管理公约

      物业管理公约，又称户主公约，是指全体户主承诺并约束全体户主的行为准则，涉及户主在物业使用、维护和管理中的权利和义务。

六、户主及户主大会的概念

      户主是指物业内房屋及相关设施的户主。户主大会由物业内的户主组成。根据有关规定，户主大会必须由持有半数以上表决权的户主出席。

七、住宅物业管理费如何定价

      住宅物业管理费由政府确定，政府指导，经营者根据所提供服务的性质和特点确定。清洁公共卫生、公共设施维护、、绿化等公共服务实行政府定价或政府指导价。户主和用户提供的价格，以及公共机构性质的服务费，如收取水电费、煤气费、有线电视费和电话费。户主和用户根据个人需求提供的所有服务，除政府价格部门规定的统一收费标准外，均实行经营者定价。

1.业主能否参与物业管理费的制定

      物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，住宅物业管理单位根据实际服务项目和各项费用向物价部门申报。物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，由独立小区审批；实行政府指导价的物业管理服务收费，住宅物业管理单位可以在政府指导价范围内确定具体收费标准；经营者定价的物业管理服务收费，由住宅物业单位和区管委会或者物业业主和使用者代表协商同意，收费项目和标准报当地物价部门备案。物价部门应当根据物业管理费的变化及时调整核定的物业管理费。

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2 .住宅物业管理费应明码标价

      住宅物业管理费必须明码标价，收费项目、标准和收费方式应当在营业场所或者收费场所公布。住宅物业管理单位应定期（通常为6个月）向业主公布收费收支账目。

3.住宅物业与业主的权利义务关系

      于住宅物业管理公司，公司的一切活动都要以法律规定为依据，要与行业签订合同。双方应遵守并明确各自的权利和义务。业主的权利和义务:业主是房屋的主人。业主权利包括房屋的所有权和使用权，享有房屋出租的全部租金收入。有权自由出售、转让和出租自己的财产，不受他人干涉，受法律保护；有权使用建筑物内的公共场所和电梯等公共设施；有权对本居住建筑和本居住小区的公约进行表决；有权根据合同条款监督和管理公司及其人员的工作。业主的义务是按照合同约定支付管理费等应分摊的费用和国家规定的税金；应该签署一项集体公约。

4.业主能查一下物业公司的账户吗

      每个业主可以以监督账目的名义去查住宅物业公司的账目吗？准确的说，业主作为费用的支付者，是有财务监督权的，但是行使这种权利的方式并不是由业主私自对公司的账目进行检查和管理。审计的目的是监督和管理公司财务支出的公开性和透明度，是否符合预算项目，是否在支出中欺骗所有者。普通业主没有专业的财务知识，即使是专业的财务人员也不能作为个人提供合法的审计证明。因此，当业主为个人时，管理公司有权拒绝。

5.行业委员会如何监管住宅物业管理费

      住宅物业管理公司正常运营的资金来源于管理费的收取。管理公司必须编制年度管理费预算，每年进行年度管理费决算。因此，住宅物业管理公司的成本监督可以保护业主的切身利益。住宅物业管理公司往往以此为理由增加下一年的管理费，这样会增加用户下一年的成本负担，增加现金流出。对于产生较大节余的管理费决算，或当管理公司成本控制在当年取得良好效果，或管理费预算有一定不合理性时，应将节余余额作为下一年度预算费用的部分资金来源。同时，也可以要求管理公司在下一年度适当降低管理费收费标准，以减轻用户下一年度的成本负担，减少现金流出。由此可见，做好住宅物业管理公司的费用监管，可以极大地保护用户的切身利益。